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集体土地使用权流转论文范文 农村土地使用权流转论文文献资料

《农村集体建设用地权流转的法律》概括:这篇流转使用权论文范文为免费优秀学术论文范文,可用于相关写作参考。

王 楠1 吴 佳2

(1.江阴市国土资源局,江苏 江阴 214400;2.论文范文江阴市纪律检查委员会,江苏 江阴 214400)

【摘 要】随着农村城镇化进程的加快,农村集体土地使用权如何进行流转也逐渐成为亟待解决的问题.本文将着力对集体土地使用权中的集体建设用地使用权流转方面的有关问题梳理,并提出一些意见建议,以期对相关制度的建立和完善有所裨益.

【关键词】城镇化;集体建设用地;流转

1 集体建设用地使用权概念

本文探讨的集体建设用地使用权是指为建造并保有建筑物或其他附着物而在集体所有的土地上进行占有、使用和收益的权利,是集体土地使用权的一种,属用益物权范畴.我国农村集体土地使用权包括集体建设用地使用权、宅基地使用权以及土地承包经营权.

2 集体建设用地使用权流转的必要性分析

2.1 维护农民财产权的需要

在我国,国有土地和集体土地产权的不平等关系长期存在,国有土地的所有权、使用权分离后,使用权实际上是可以转让、抵押、出租的,而农村建设用地却不然,至今不能自主地流转.在中国现有法律框架下,农民集体所有的土地,如果要进入市场,或通过转变用途获得增值,只有一种途径,即改变所有权,由政府将集体土地征收为国有土地,此后其使用权才可以有偿出让.但是,恰恰是在土地征收过程中,由于我国现行土地征收制度固有的缺陷,国家向农村集体经济组织支付的征地补偿论文范文都较低,直接损害了作为集体土地所有者的农民的利益,无论是农民集体还是农民个人,都不愿意通过征地将集体土地转为国有.

2.2 解决客观上已经存在的自发流转问题的需要

由于法律规定集体建设用地使用权不能直接进人市场,必须先行征用转为国有后才能出让.因为利益驱动,集体建设用地使用者必然要突破现有法律禁锢,以土地使用权出租或土地使用权作价出资、入股、联营等形式自发流转农民集体建设用地使用权,进入市场谋求更大的经济利益.由于没有纳入统一土地市场,这种自发性的流转带来许多问题:如随意占用耕地出让、转让、出租用于非农建设,低价出让、转让和出租农民集体建设用地,随意改变建设用途,用地权属不清诱发纠纷等.各种各样的法律所禁止或限制的集体土地使用权流转得不到遏制,发展成更为错综复杂庞大的集体土地交易“隐形市场”,流转禁而不止.

2.3 市场经济发展的需要

随着我国市场经济体制的建立和国有土地使用制度改革的深化,国有土地由过去的无偿、无期限、无流动的使用制度改革成为有偿、有期限、可流动的使用制度,在此影响下,集体土地资产观念在农村也逐步形成和强化,这就为集体建设用地的流转准备了思想条件.土地作为生产要素之一,要求通过市场配置,集体建设用地作为市场经济中的一种生产要素参与流转与优化配置,这是符合市场经济规律的.

2.4 加快城镇化进程的需要

现阶段,我国正处于加快城镇化进程的关键时期,土地正逐渐失去其作为生产资料的功能,很大程度上土地已经成为农民最后的保障,现在农村已经产生了大量的剩余劳动力.如能建立起集体建设用地使用权流转市场,让农民从市场上有偿地转让土地使用权,就能够解放农民,使那些无心从事农业经营的农民更好的利用这一资本放心地进城务工,在城镇安家落户,从而加快我国城镇化进程.

3 集体建设用地使用权流转的法律障碍

按照《土地管理法》的规定,农民集体建设用地的标的物有三类:(1)乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地;(2)农村集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的用地;(3)农村村民住宅用地.

根据《物权法》第151条规定:集体所有的土地作为建设用地的,应当依照土地管理法等法律规定办理.

《土地管理法》第43条规定:任何个人和单位进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地,但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外.该法第63条也明确规定:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外.

从上述规定可以看出,农村建设用地使用权流转基本上是被禁止的.现有法律将对集体建设用地的使用限制在农村集体经济组织这一单一主体上,同时限制其流转,只有在农村集体经济组织企业破产或被兼并时才可以转移集体建设用地使用权,而普通企业、个人以建设用地使用权为客体的交易行为是无效的.这就使农民集体建设用地市场处于相对封闭的状态,农民集体建设用地使用权长期不能合法地进行流转.

4 集体建设用地使用权流转的可行性分析

4.1 法理基础

首先,集体土地所有权与国有土地所有权应平等保护.当前我国对集体建设用地的处分上受到很大的限制,不能充分体现所有权人的意愿.国家在对农村集体土地所有权的处分权能和使用权的转让上进行限制,同为土地所有权的集体土地和国有土地,其权利的内容都应该保持一致.在符合土地利用总体规划的前提下,作为土地所有权人的的农民集体,有权自主流转集体建设用地使用权,从中获取土地收益.

其次,集体建设用地使用权属于民法上的用益物权.按照用益物权的基本理论,用益物权也具有一定的处分权能,以实现用益物权人设定权利的目的.对于集体建设用地使用权人来说,其收益不仅仅体现在使用中,更体现在流转中.既然国有土地使用权可以分离于所有权进行独立流转,那么集体土地使用权也应当享受同样的待遇.

4.2 法律及政策基础

4.2.1 法律基础

早在1988年的《宪法》修正案就规定“土地使用权可以依照法律规定转让“.2004年修订的《土地管理法》第2条也规定“土地使用权可以依法转让”.这里的“土地使用权”,可以理解为既包括国有土地使用权,也包括集体土地使用权,而且这两种土地使用权都可以依法转让.《土地管理法》第11条规定“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确定建设用地使用权”.这些都为集体建设用地使用权的流转奠定了法律基础.

4.2.2 政策基础

2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的规定》、2006年《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》、党的十七届三中全会通过的《论文范文论文范文关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》等都明确了“在符合规划的前提下,村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”、“逐步建立城乡统一的建设用地市场”、“完善农村集体经营性建设用地流转和宅基地管理机制”等,这些政策是为集体建设用地使用权合法流转进行铺垫,释放的是对集体建设用地使用权合法流转的积极信号.

5 推进集体建设用地使用权合法流转的意见建议

5.1 逐步建立和完善城乡统一的建设用地流转市场

依托已有的国有土地市场,加快城乡统一的土地市场建设,促使集体建设用地规范流转.土地有形市场要提供土地交易场所、及时提供交易信息,为集体建设用地供需双方增加交易机会,降低交易成本和交易风险.建立相应的地价管理体系和地价评估体系,完善市场交易规则,加强对土地市场的监管,确保市场正常运作和健康发展.

5.2 进一步完善有关法律法规

在全面总结农村集体建设用地流转试点经验的基础上,尽快出台集体建设用地流转试点工作指导意见和《农村建设用地使用权流转管理办法》,统一法律指导依据,确保规范流转.同时,应及时启动《土地管理法》的修订工作,进一步明晰集体土地所有权,明确集体土地所有权的主体、行使代表和成员资格,调整法律上对集体土地用益物权的不合理限制,健全集体土地所有权处置和收益权能.

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5.3 完善征地补偿制度

集体建设用地使用权的流转,将不可避免地对国家土地征用权形成挑战,如不加快征地制度改革的步伐,两个市场势必形成剧烈冲突.为此,必须加快推进征地补偿制度的改革与创新,不断完善征地补偿制度,应以土地的市场论文范文为依据,确定合适的符合市场交易原则的补偿标准,对农村集体土地征用进行公平补偿.

集体土地建设用地使用权流转改革势在必行,而如何突破现有制度的约束,寻求更为安全、合理的流转机制显得尤为迫切,本文仅对相关问题进行简单梳理,希望对相关制度的完善有所帮助.

【参考文献】

[1]黄善顺.集体建设用地使用权流转制度探析[D].2011,4.

[2]杨伟洪,吴群.我国城乡土地流转模式及其一体化研究[J].国土资源科技管理,2008,3.

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[5]陈力根,龙开胜.我国农村集体建设用地流转的发展历程及改革方向[J].中国历史,2008(2).

[责任编辑:周娜]

总结:

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