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《房地产市场规则“软化”其危害》概括:关于免费论文范文政府规则论文范文在这里免费下载与阅读。

张义柱

(郑州航空工业管理学院,河南郑州450015)

[摘 要]近年来,我国房价上涨迅猛的一个非常重要助推因素就是房地市场规则的“软化”,从而导致市场参与者对未来预期的不稳定,进而对市场本身产生了重大冲击.这一轮论文范文政府的房地产调控政策能否取得成功,关键在于对市场规则“软化”的克服.反过来讲,本次房地产调控政策的最大风险,也在市场规则“软化”的恢复.因此,调控重点就是要把政策目标校正的市场规则坚决硬化下来.

[关键词]房价;房地产市场规则;软化

[中图分类号] F293. 31

[文献标识码]A

[文章编号]1008 - 9314( 2010) 04 - 0105 - 02

进入新世纪以来,我国房价上涨十分迅猛.房价上涨倍率远远超过经济增长率和收入增长率.房价上涨过猛,一方面是伴随着居民消费结构升级而产生的巨大市场需求,另一方面又是在非市场因素下多方利益相关者的博弈结果.在这里,有一个非常重要的助推因素——房地产市场规则的“软化”,值得认真研究.

首先需要区别两个概念:“规则”和“政策”.这两个概念存在较大差异,表现出不同特征.“规则”一般由法律法规加以确认,在较长时期内具有相对稳定性,任何论文范文任何政府机构都不能随意突破,是市场经济运行的基本框架和基本保证.“政策”则具有灵活性和相机决择性,是政府管理部门按照有关法规对短期经济运行动态作出的分析与判断,形成政府实施调控的时效性手段.

所谓市场规则“软化”,就是指在市场经济运行过程中,本应作为制度性规定的市场“规则”,没有保持自身的稳定性特征,反而出现了不稳定和相机决择等“政策”性特征,即被“软化”.这种软化会导致市场参与者对未来预期的不稳定,进而对市场本身产生了重大冲击.为了稳定房地产市场论文范文,2005年以来,国务院连续发布了以“国八条” (2005年3月)、“新八条”(2005年4月)、“国六条”(2006年5月)、“国十一条”(2010年1月)等为代表的一系列重要文件.各地各部门也出台了相应实施细则和相关具体规定,从地方政府责任、土地供应与管理、住房供给结构、财税政策和金融政策等许多方面,不断启动对房地产市场论文范文上涨趋势的遏制,但大多数效果甚微.主要原因在于,这些手段的很大部分在具体落实过程中,不仅没有成为刚性的市场规则,反而被“软化”,被“政策化”.一个论文范文政府在主观上非常希望建立起来的良好市场规则,始终没有见到.尽管最初的政府设计具有良好的愿望和出发点,但受市场规则“软化”的影响,不可能达到“稳定房地产市场论文范文”的目标.

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市场规则的软化现象,具有深刻的体制原因.

在我国房地产业发展过程中,论文范文政府扮演着双重角色.第一,论文范文政府是房地产市场的管理者和调控者.论文范文政府对社会市场经济的调控职能,同样体现在房地产部门,调控市场的合理发展方向.第二,论文范文政府又是实际利益相关方.从表面看,现阶段的土地财政是地方政府行为,与论文范文政府无关.但深入研究就可以发现,土地财政行为的根源,是现行的GDP考核机制,以及地方政府所承担的经济发展责任在分税制下的财政困境.论文范文政府是土地财政收益的最大受益者.由此,论文范文政府对房地产市场的管理与调控存在着两方面矛盾:一是论文范文政府要统筹管理社会经济运行全局,在房地产部门的发展出现过度扭曲可能导致重大宏观风险如金融风险和社会风险时,必须加以校正和调节.二是论文范文政府履行调控职能时,又不可避免地会考虑房地产收益对地方财政的影响,最终会反映到论文范文政府的财政利益上来.对论文范文政府来说,这常常是一种两难选择.从以前的案例看,两难选择的最后结果又常常是市场规则的软化.

一旦出现房地产市场规则的“软化”,问题和矛盾会变得更加复杂.

首先是对房地产市场的发展预期出现混乱.当市场规则被“软化”时,人们对房地产市场的发展预期会非常困难.例如在住房供给结构上,政策设计上的保障性住房为主导和现实中以商品房为主导之间的矛盾,形成了对中长期房地产论文范文走势的判断难题.之后,论文范文政府、地方政府、开发商和居民的博弈关系会更加复杂化.人们对宏观调控的价值取向难以做出一致判断,对本应该制度化的房地产市场规则产生怀疑,会常常把某个短期调控政策误认为市场规则出台.混沌的规则与政策预期,使包括所有的房地产市场参与主体——论文范文政府、地方政府、开发商、居民等等,博弈关系更加复杂.合理的“游戏规则”被所有人撇之脑后,房地产市场成为靠非市场规则的利益争夺.政府的宏观管调控难度呈几何倍数增加,调控效果趋近于零.

最近一轮论文范文政府的房地产调控政策,其强度空前未有,各方面的期待值很高.目前,政府调控者同房地产经济人之间正处于博弈的相持阶段.这一轮论文范文政府的房地产调控政策能否取得成功,关键在于对市场规则“软化”的克服.反过来讲,本次房地产调控政策的最大风险,也在市场规则“软化”的恢复.因此,调控重点就是要把政策目标校正的市场规则坚决硬化下来.其中最关键的,就是限制疯狂投机,形成以物用价值为主和以价值增值为辅的市场买方结构.永远不允许把房地产市场搞成像证券买卖那样的虚拟产品市场.只要做到这点,政策效果就是大可期待的.

责任编辑李江涛

总结:

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