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租金购物中心!上海淮海路“空铺潮”调查

导读:此文是一篇租金购物中心论文范文,为你的毕业论文提供有价值的参考。

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文 张仲超

十几家比邻的沿街店面,或是空置或是租给“临时甩卖”.自去年下半年以来,短短半年时间,上海淮海路商业街上竟出现“空铺潮”.记者采访获悉,淮海路街铺目前租金在35至65元/平方米/天,这项高昂的成本使不少租户不堪重负.

而在业内人士眼里,这一西起瑞金路东至重庆路的淮海路中段,原先即便租金再高,也仍是“一铺难求”的商业黄金宝地.如今出现“空铺潮”,一方面是因为高租金正整体吞噬着实体零售业利润;另一方面,随着商业从线到圈的发展趋势,类似淮海路的条状商街,越来越受到徐家汇、五角场等块状商圈威胁.

十几家商铺半年间撤离

日前,记者实地走访发现,淮海中路北面一侧,从700多号到300多号,十几家沿街铺面或是大门紧锁贴上“招商热线”,或是租给古玩、羽绒服等“临时甩卖”.

在茂名路和瑞金路间的巴黎婚纱旁,淮海中路700多号原先的服装品牌专卖店已被一家资产管理公司取代.采访中,记者了解到,该公司目前正负责这里的店面招商出租.“招商进行了2个月.”据该公司丁先生介绍,1到2楼共350 0平方米,招商方向是快时尚品牌,面积可进行500至1500平方米大小不等的分割,3到5楼则准备招餐饮.

无独有偶,从这家大面积的空铺往东走,过了瑞金路,一直到淮海中路6 38号,又是一家正在招租的门面.紧锁的大门上张贴了大幅的“招租热线”,记者拨打过去,对方张先生称:“这里1到2楼共有300平方米,原来的‘海澜之家’服装专卖店半年前就不做了.”

除了闭门招租,也有店铺做起临时生意.记者实地走访看到,淮海中路614号门店已被用作某品牌羽绒服的特卖场地,过渡的同时也在对外进行招租.据了解,原来的米兰婚纱摄影在此扎根多年后,于去年12月撤下店招彻底退出了淮海路,转而迁往青少年用品商店5楼.600号的正章洗衣店与原本相邻的达芙妮女鞋专卖店已改头换面,两家门面的一层相互打通,现如今是一家古玩店.据该店老板介绍,达芙妮早已搬走,而正章洗衣店将一楼店面出租,自己则搬至二层营业.“开张才几个月,生意一般般,可租金每个月要20多万元.”老板表示,租期一到他就准备撤走.

此外,还有566号至576号的3间连铺正待出租.相邻上海银行的保安告诉记者,婚纱、服饰、黄金、玉器这三间店铺租客换了又换,最近半年来更是一直没能成功租出.在成都南路路口,原先的上海移动通信公司淮海路营业厅,也于去年9月初悄然停业.对于搬迁理由,上海移动方面表示是出于业务调整.

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知情人士告诉记者,536号销售首饰及手表的某时尚品牌专卖店,本月底合约到期后,不打算续约.“附近开了关、关了开的店铺太多了,还有一些根本租不出去.”淮海中路上510号的海赛珂手表已停业不短时间,可自从去年11月贴出招租广告,至今无人问津.隔壁翡翠源的店员陈小姐告诉记者,曾经有人来看过店面,但由于租金价格过高,终究不了了之.

而关张或临时出租的十几家店面,往东过了重庆中路和淡水路,一直蔓延到淮海中路北侧的30 0多号.

租金压力或是主因

据记者了解,过高的租金或是这一带目前遭遇“空铺潮”的原因之一.知情人士告诉记者,上述提到的亦谷女装入驻淮海路半年撤离,主要是由于租金贵,入不敷出.“虽然有作为形象展示店的目的,但品牌仍希望淮海路门店至少能保本,而实际情况相去太远.相比南方友谊商场、正大广场等销售较好的专柜,淮海路销量着实惨淡.”

据记者了解,同样撤离淮海路的某女鞋品牌,200平方米的店面年租金280万元(38元/平方米/天).“在这里租了三四年,如今人气不如以往,客流下滑,经营亏损,所以租约到期后就不续租了.”相关人士说.

去年5月入驻淮海中路458号的亦谷女装,半年后于去年年底撤离.“加上原先边上的‘苏菲雅’摄影,一共120 0平方米,年租金在1380万元左右,约相当于31. 5元/平方米/天.”该店铺靠近重庆中路,其 公司工作人员王小姐告诉记者:“像淮海中路上100至20 0平方米的店面,报价达到60元/平方米/天也很常见.”

按位置、面积等不同,淮海路此段各种沿街店面租金最大差异达翻倍.据第一太平戴维斯统计,淮海路街铺平均租金范围在35至65元/平方米/天,淮海路上商场的平均租金在44.2元/平方米/天.有数据显示,就去年新开张的i a p m为例,其一层租金平均每月1800元/平方米,即为60元/平方米/天.

业内人士指出,淮海路街铺35至65元/平方米/天的租金,与商圈内商场和购物中心相当,但相比之下,目前购物中心人气更旺,所以会出现零售商对街铺租金望而却步的现状.

申城的淮海路也许仅仅是一个缩影.此前,乐购、沃尔玛、家乐福、太平洋百货等频频在全国各大城市曝出“关店”消息.记者采访发现,不断高企的商业地产房租,是零售业出现“关店潮”的主因.

据了解,大型商业的租赁期限一般是10年至2 0年,从20 04年中国零售市场开放至今,零售业扩张已近10年,近年来正逢不少早期商业项目合约到期.由于房价带动租金快速上涨,一些零售企业无力承受,因此全国都出现了一波零售商关店潮.

高租金一方面挤压了零售业的经营空间,另一方面也导致目前部分大中城市商业地产出现泡沫化倾向.“商业地产依靠物业出租赚钱,一些业主无限制地把各种成本转嫁到租金之上,导致租金高企,而一些本来匹配优良、较为完整的业种分布就常常被打破,这会使得商业的生态环境遭到破坏,许多零售商由于高租金压力而无法继续生存.”采访中,上海市流通经济研究所常务副所长汪亮表示,这样一来,能存活下来的绝大部分是自有物业,或是高利润的生意.汪亮谈到,在国外,商业网点规划做得很好,不允许商业网点的租金任由市场行为主宰.日本很多零售业租约合同到期后,政府限制租金价格上涨.我国亟待根据新的市场形势,研究出台相应的法律法规,重新平衡物业和商业的关系.

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缺乏特色 遭遇分流

不过,据了解,淮海路街铺租金近几年其实并未涨价,此前两三年比现在更高出一筹.因而有业内人士认为,该商业街中段整体客流下滑,导致品牌零售商不愿再承受原有的租金.淮海路上的一位“房东”向记者透露,相比前几年,目前沿街门面的租金并非最高点.他举例表示,一个眼下租金开价40元/平方米/天的店铺,最高价位出现在两三年前,那时能租出60多元.

“以前淮海路上但凡有一个店面空出,想要接手的下家可以排起长队,很有点‘抢’的意味在里头.”据上述“房东”表示,店铺租约一般三年一签,当时的租金更有每一签都要涨一涨的惯例,可店家们依然“甘之若饴”.

第一太平戴维斯研究部助理董事张琳向记者分析,淮海路街铺的租金在过去两三年变化不大,与南京东路相比,淮海路街铺租金还略逊一筹,但南京路人流量也更大.

他谈到,淮海路购物中心新项目增多后,其租金比之前有小幅上涨.“目前看,购物中心吸引力比沿街门店大,淮海中路两头新项目多了,中间除了上班族和居民,其他人群客流并不多.”

记者的调查结果显示,对于淮海中路上不同商业定位的分段,受访者中平时选择逛街最少的是中段沿街,仅占比12.32%,而黄陂南路和陕西南路地铁站附近的商场则分别达48.28%和20.20%.而占比70.94%的受访者去淮海中路逛街,主要目的是去老字号餐饮和食品店消费,这一选择超过了在百货或街边专卖店购物以及休闲娱乐等.

上述“房东”表示,春节前后的淮海路原来都异常热闹,“现在空空荡荡得简直可以溜冰”.“淮海中路中段两侧的物业分属永业集团、淮海集团、益民集团等多家企业,南侧不少店面至今都由‘房东’自主开店经营,一些老牌商店也具备吸引客流的特色.”他告诉记者,北侧沿街店铺大多出租招商,但房东各自为政,缺乏整体招商规划,没有带动人气的商业亮点.

淮海路“空铺潮”折射出的是,目前整个实体零售业利润遭受高企租金吞噬的现象.而另一方面,随着商业从线到圈的发展趋势,淮海路这类条状商街,也越来越受到徐家汇、五角场等块状商圈的威胁.

记者调查结果显示,对于日常购物休闲娱乐,31.19%的受访者表示,更喜欢去购物中心和商场集中的块状商圈,这一比例超过了条状商业街.

商业专家、上海财经大学现代市场营销研究中心主任晁钢令指出,由于淮海路原先并不存在大体量的购物中心,除了连卡佛外,整条街一直到襄阳路处都没有,原先的万得城也只能算是专业类商场,巴黎春天和百盛也只是中等规模,而现在i a p m和K11这两个体量较大的购物中心出现后,反而带来了问题.

“商业区一旦出现几个比较集中的大体量业态综合体后,往往会使得周边沿街的一些商业格局发生变化.原因在于,人流开始向‘点’积聚,而不是在‘线’上分布了.”他表示,人们在购物中心里本就可以待半天或一天,那么就不会再到附近街区去逛了,这是很常见的现象.过去,淮海路上“点”的规模都不太大,那么人们会很自然地在一条街上流动,就比如现在的南京东路,除了步行街开端处的新世界城,几乎无真正意义上的大体量百货,因而南京东路有一个比较好的线状流动.

此外,记者调查还显示,65.14%的受访者最看重块状商圈的交通便利,其次则是综合性好和业态齐全.而对于条状商业街,64.22%的受访者认为,应具备地铁交通及停车便利以及特色、专业性和文化底蕴.

对此,晁钢令认为,淮海路上的购物中心都不约而同靠近黄陂南路和陕西南路地铁口,这使得本就交通不占优势、人流不太密集的路段,更是“雪上加霜”.

“购物中心对商业街的带动作用,该是‘点’和‘线’一致的,也就是说,到‘点’上的人和到‘线’上的人应该是同一消费群体,如此,点线之间的拉动效应才会比较明显.”晁钢令谈到,市百一店和永安百货与整个南京东路的中档定位相符;而淮海路的几个大型购物中心几乎都走奢侈品路线,这与沿街商铺的档次落差较大.这样一来,造成点线之间的不协调,因此对整个商业街的拉动效应没有达到预期效果.

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