经营房产论文,提升资产品质的途径——访上海百联房地产经营管理有限公司总经理施建荣有关论文范文参考
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经营房产!提升资产品质的途径——访上海百联房地产经营管理有限公司总经理施建荣

导读:本文是一篇经营房产论文范文,可作为选题参考。

新人首听,如何无本经营房产? 视频 : 房地产经营与管理 1、★企业 流量管理2、★农产品批发市场明年免征两税3、★成龙玩过的10大女星:章子怡被成龙父子轮流玩弄4、★中国历史上的6位世界首富 谁最富有?

改革出奇招

施总是位长相富态、态度和霭的人.这位财务出身的经理谈起企业的历史如数家珍.据施总介绍,百联房产经营管理着百联集团权属委托和企业自有的商业房产有100多处、现有总面积达25万余平方米,形成了商铺物业、办公楼、仓储物业三大核心板块.公司现有员工290余人.公司组建前,各楼宇、商铺各自为政,客户租金由楼宇自己说了算,带有很大的随意性,给企业效益造成了一定的损失.公司成立后,历届班子针对这些问题,进行了改革:

一是对核心业务管控模式作了调整,实施集约管理,将原分散在各个分公司经营的30多万平方米房产和1100余份租赁合同,集中到公司层面实行集中营销、集中管理,提高了经营集约度.新的业务管控模式强调业务经营和管理分离,业务洽淡和合同签约两权分离,各自独立,明晰职责,互有侧重,强化了内部管控,提升了经营集约度和管理专业化能力,突破了发展瓶颈,企业经营效率和效益出现了跨越式提升,租金递增率较调整前提高了10个多百分点,年收入增加了560多万元,为企业健康发展起到了助推器作用.

二是根据企业经营实际和房产租赁市场发展态势,推进了营销模式转型,以公司内部招聘的方式集中了公司的业务营销人员,搭建了公司营销大平台——营销中心,并以此设立“ 窗口”与市场对接,双向沟通反馈信息,促进了营销业务开展,提升了自有房产租赁的成交率和出租率,使公司整体房产空置率降低为2%左右.同时,建立了企业自有的营销信息化平台,探索、尝试了社会房产租赁 业务、销售 业务,参与市场竞争,提升了市场化经营能级,扩大了企业的市场影响力和知名度.

三是实施了计算机信息化管理,将市场信息链接到公司经营平台,实施电脑程序化管理,提升了管理能级,加强了运营控制,提高了市场化运作水准,促进了企业经营管理水准的提升.

四是实施市场化分配,完善激励机制.为调动员工积极性,公司对分配机制实施改革,以市场化运作为方向,向重要岗位倾斜,以业绩考核为依据,加大了绩效考核力度,同时制订了《开拓业务奖励办法》,从机制上保障了对相关参与开拓业务人员的激励,鼓励员工走向市场,实施全员营销,向市场寻找发展空间,推动了社会开拓业务的发展.

改造出效益

施总接着说,改革到底成功不成功,需要效益来检验.百联房产经营管理的房屋资源,多为上世纪50至70年代的建筑物,有些甚至是上世纪20、30年代的建筑物,砖木结构居多,大部分是品质比较差的“老仓库”、“老大楼”,安全隐患较多,在租赁经营中,不仅经营效益低,而且容易给租赁客户的经营带来不便.

为改善租赁房产的品质,给租赁客户营造一个良好的经营、工作环境,公司先后投入近亿元资金,用于房屋质量的日常修缮和功能改建,每年选择1-2个体量较大、相对集中的地块进行重点改建.其中最典型的是两处房产改造,一处是2006年下半年推出的对建于20世纪30年代、单体面积3万平方米的杨树浦路61号老仓库改造.在改造过程中,我们前瞻性地抓住上海打造“四个中心”的战略机遇和北外滩拆迁改造调整的市场时机,通过改造,这座有着70多年历史的老仓库华丽转身为航运服务创意办公楼.房产品质的提高,能级的提升,环境的美化舒适以及差别化经营策略,无不吸引着沪上航运服务及与其相关的现代服务企业近悦远来,趋之若鹜,致使市场适销度大幅提升,出租率达到99%左右,改造前年租金750万元,改造后上升到2500万元.目前大楼内共入驻了150余家航运及相关服务企业,成为上海最大的航运服务企业集聚区之一.第二处是2011年实施的对龙吴路777号旧厂房的品质改造提升.龙吴路777号与上海植物园相邻,地段较佳.但建筑却是一群老厂房、旧仓库,房屋质量差,设备简陋,安全隐患多,且环境脏乱,与周边多媒体创意园区的布局和滨江景观区开发落差显著.为此,我们按照“建设多媒体创意办公楼”和“打造第二个61号亮点工程”的目标,实施对龙吴路777号的改造.经过改造,龙吴路777号从形象、格调、设施配置、功能等得到了整体提升,美化了环境,整体形象符合徐汇滨江开发的要求.改造后的经营效果超出预期,出租率达95%以上,租金增长翻了近两番.这两处房产的改造成功,大大提升了百联房产的资产品质,为今后的发展打下了基础.

今年,我们又规划对水电路40号、东余杭路910号和公平路462号等房屋进行适度装修改造,消除安全隐患和不稳定因素,优化经营环境,提升资产品质,这无疑将进一步提高公司经营收入.

服务出奇迹

施总喝了口茶,停顿了片刻后继续说,房屋改造好比是改良了硬件,而提升软件,即服务水平则要靠人的素质.楼宇管理是一门新的学科,讲求科学,讲求艺术,更重要的是讲求用心.用心体验,用心感悟,用心投入,用心塑造,才能创造出优美的楼宇环境.我们在从事租赁服务工作中,就是要求员工用心做好服务,用心管好楼宇,用心构筑联系客户的纽带,用服务创造价值.

通过对员工服务水平的培训与建章立制,使优质服务已成为员工的职业理念和自觉行为.如公司的一名员工在所管物业2楼厕所因水管堵塞,无水冲洗,几十名客户用厕发生困难,而维修队一时又不能马上修好的的情况下,为解决客户用厕困难,他在完成日常工作后,就坐在厕所门口,只要一见有人用厕后,立即不顾脏臭,提来一桶桶水将厕所冲洗干净.天天如此,持续了一个星期,直到修复为止.为客户营造了温馨的办公环境,为企业赢得了信誉.

我们还建立了客户投诉处理机制,及时分析客户提出的问题和建议,实施整改和跟踪,客户也为公司的发展提出建议,使公司与客户建立了长期稳定牢固的合作关系,支撑了企业的发展.如有家客户因经营原因欲易地经营,由于我司良好的环境和氛围深深地感染了该客户的员工,他们主动劝说老板继续留在我司经营,在大家的共同努力下,这家企业最终放弃迁移,留了下来,稳定了企业经营,促进了双赢.

未雨多绸缪

“时下国内市场增速减缓,房地产业受到宏观政策不断强化、持续推进的调控,发展前景扑朔迷离.它对百联房产有何影响?”面对记者的提问,施总回答说,作为房地产的下游企业——商业房产经营的百联房产,虽然直接的冲击不是很明显,但也从客户端间接地受到不同程度的波及和影响,比如一些历史遗留问题的困扰、客户品质的潜在危机、经营资产规模的逐年收缩和因客户经营引发的要求退租、减租及拖欠租金的矛盾时有发生,影响着企业经营长期稳定健康发展.

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凡事预则立,不预则废.面对此种状况,我们并非无所作为,而是居安思危,未雨绸缪,规避风险.今年上半年,我们针对企业经营过程中时常出现的矛盾和问题,着重抓了三方面工作.一是对历史遗留的疑难杂症集中精力进行清理;二是营销转型“内争外拓”,拓宽企业发展的空间;三是开展全员增能培训,提高员工的市场竞争能力和业务操作技能.经过半年来的努力,上述工作取得了阶段性的成效.通过协商、终止合同、司法调解或诉讼等方法,逐步清理了一批资质差、信誉度低、潜在风险大的客户和“二房东”转租客户;结合安全生产标准化工作推进和安全整改工作,清理了一批“三合一”沿街小门店,消除了安全隐患,优化了经营环境;邀请了第一财经、房产管理学院、同策咨询公司和易居中国的一些专家、行家举行了数场商业房地产实务运作培训,交流了经验,传授了技艺,为企业新一轮发展集聚能量,积淀基础.

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结束采访,施总拉开遮阳的窗帘,一幅北外滩的美景顿时跃入眼帘.面对雨中的楼宇、绿化带、黄浦江以及江上来来往往的船只,施总说,每当在工作中遇到了难题,他喜欢来到窗前眺望,开阔而美丽的景象就像是位心理辅导师,总能化解心中的疙瘩,产生解决难题的点子.

向窗外远眺,记者突然感觉到,百联房产不就是一艘乘风破浪行驶的船.尽管前方有雷电风雨,有惊涛骇浪,但只要目标明确、措施得当,就一定能驶向梦想的辉煌彼岸.

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