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房地产行业进项!“营改增”对房地产企业税负、净利润 流的影响

导读:该文是关于房地产行业进项论文范文,为你的论文写作提供相关论文资料参考。

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摘 要:为推动我国产业结构的优化,促进国民经济的平稳增长,我国实施了“营改增”的重大举措.房地产行业作为国民经济中的重要组成部分,政府必然将房地产行业纳入“营改增”的行列中.本文就营改增在房地产行业实施后的增值税税率进行预测,着重把握营改增对房地产行业的税收负担、净利润以及 流动量的影响,为房地产行业的发展提供合理科学的决策依据.

关键词:营改增房地产企业税负净利润 流

房地产行业从广义上来说包括房地产开发和房地产经营,它属于综合性的国民经济支柱产业.为有效减少企业重复征税,优化我国产业结构,国家税务局于2011年11月发布营改增试点方案,于2012年1月1日起在上海服务业行业进行营改增试点.而自2016年5月1日起,在全国范围内推开营改增试点,房地产行业亦被纳入营改增的范围之中.

一、房地产行业营改增后税率分析

房地产行业链条所涉及的行业十分广泛,如建筑业、交通运输业、钢铁制造业、销售业等,房地产行业的发展将间接推动其它产业的经济增长.在房地产行业中建筑安装成本税额占房地产行业可抵扣进项税额的大部分,也就是说建筑安装成本的增值税税率直接影响整个房地产行业的进项增值税税率.

在营改增背景下,房地产行业适用增值是一般计税方法.一方面,由于房地产行业的主要成本为建筑安装成本,这些成本在征税时可以取得较多的可抵扣进项税额,因此房地产行业实施6%的税率显得太低.另一方面,由于房地产行业在实施营改增前,销售不动产按5%征收营业税,而在营改增实施后,如果按照17%征收增值税则大大加重房地产行业税务负担,与营改增政策的初衷相违背.因此国家根据现行税制改革的发展趋势及房地产行业情况的特殊性,终将房地产行业营改增后的增值税率定值为11%.

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二、房地产行业的税负影响

房地产行业在营改增的背景下,房地产行业由原来缴纳营业税转变为缴纳增值税,然而在现行政策下税种和税率的变化,也使得企业的税负发生了变化.

(一)构建模型.房地产行业被纳入营改增试点行业以来,许多试点地方反映在实际操作过程中增值税 难以获取.如有些项目地处偏僻,大部分的砖瓦、白灰、砂石及土方等地方料及部分小五金等零星材料,就地取材,当地向小规模纳税人的供应商采购,甚至是个体户或农民,难以取得增值税专用票,从而无法获得纳税抵扣.

目前我国营改增政策可谓是起步阶段,政策内的相关制度模型不健全,因此在短期内房地产行业的可抵扣进项税额的抵扣不可能达到100%.但是该制度经过一段时间的发展与完善,相信房地产行业增值税进项可抵扣税额的相关凭证是全部可以获取的.

(二)税负变化测算与分析.营改增政策实施以来,房地产行业的税负发生了一定程度的变化,通过对2013年房地产行业营业收入前20名且房地产开发收入占营业收入95%以上的10家企业进行统计分析.在房地产行业适用11%的增值税税率进项税额可抵扣比例为100%的条件下,按照[S1/(1+11%)]×11%-C1×11%(S1为应税收入;C1为营业成本)的公式计算出该这些企业的增值税额,并将结果与该年度的营业税额进行对比.对比结果表明,房地产行业实施营改增后的税务负担主要受增值税税率以及所取得的进项可抵扣税额的影响.对于房地产行业而言,在营改增政策下其增值税进项税率相同,因此,如果企业能够取得更多的进项可抵扣税额就意味着企业将大大减小税务负担.在营改增背景,房地产行业增值税税率、上有建筑业增值税税率均为11%,房地产取得的进项可抵扣税额比例为100%的假设状况下,营业成本与营业收入比例大于44.64%时,房地产行业税务负担减轻.然而目前我国营改增政策处于初期发展阶段,政策的相关制度不完善,增值税 索取难度大,因此房地产行业进项可抵扣税额比例不可能达到100%.在此状况下,房地产行业的税务负担不但没有减少反而增加,如若想切实实现营改增带来的减少税务负担的优惠,还需要国家对营改增政策进行深入推行,不断完善相关制度,努力实现进项可抵扣税额达到100%的目标.

三、对企业净利润的影响分析

假设房地产企业营改增前的营业收入为S1,营业成本为C1,销项税率为B1,上游行业增值税税率为B2,取得进项可抵扣税额比例为N,则企业净利润计算公式为:

营业收入等于S1/(1+B1);营业成本等于C1-C1×B2×N;

营业税金及附加等于“营改增”前的营业税金及附加-营业税额;

营业总成本等于营业成本+营业税金及附加+销售费用+管理费用+财务费用+资产减值损失;

净利润等于营业收入-营业总成本+其他经营收益+营业外收入-营业外支出-所得税费用.

根据上述的净利润计算公式可以清楚地计算出上述10家公司的净利润,并且这10家公司的净利润均呈现增长状态.因此在营改增政策下,当房地产行业增值税税率、上游行业增值税税率均为11%,取得的进项可抵扣税额比例为100%时,企业净利润为增长的态势.所以营改增有利于企业提高利润、扩大融资能力,推动企业又好又快发展.房地产行业净利润受到多种因素的影响,在目前相关制度不完善的状况下,进项可抵扣税额比例达不到要求,在短时期内企业将面临利润下降的风险.因此,房地产行业应该审时度势,更加清楚地认识到净利润的变化趋势,推动企业的进一步发展.

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四、对象金流量的影响

在现代企业管理模式中,越来越多的管理者逐渐意识到传统的会计管理方式已经不能胜任于现代企业管理.利润是按照收入与费用的配比原则得出的结果,在资金密集的房地产行业则更需要大量的资金来维系其日常运作,因此营改增政策对房地产企业 流量的影响对于企业的发展而言尤为重要. 流量主要包括经营活动 流量、投资活动 流量和筹资活动 流量三个方面.根据 流量等于销售额—行业税负变化计算出这10家公司的 流量具有不同程度的增加,具体则表现为销售商品提供服劳务的收入增加,然而支付的各项税费受到营业税和增值税的影响,其变化具有不确定性.因此当房地产行业增值税税率和上游行业增值税税率均为11%,进项可抵扣税额比例为100%时,房地产行业的 流量会有所增加.

经过研究表明在房地产行业中增值税和上游行业增值税税率为11%,进项可抵扣税额比例为100%时,企业税负下降、净利润上升、 流量增加.然而在实际中营改增各项税制不完善,进项抵扣链条不完整,进项抵扣额比例达不到100%.因此税务部门应深入推行营改增政策,不断完善该税收制度,实现营改增政策目标.

参考文献

[1]孙作林.“营改增”对房地产企业税负和净利润的影响及建议[J].财会月刊,2015,31:47-49.

[2]钟顺东,陈燕宁.“营改增”对房地产开发企业利润的影响分析[J].中国管理信息化,2016,01:146-147.

(作者单位:中彩建工园林集团有限公司湖南长沙市410200)

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