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评价环境!房地产项目环境影响评价

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陈莹 广州市环境保护工程设计院有限公司江苏南京分公司

随着我国经济的快速发展,各地区房地产项目的开发建设也蓬勃发展,它对城市经济社会的发展具有一定积极意义,但房地产项目在实施过程中对社会和环境产生的不利影响,因此房地产环境影响评价时需要越来越全面和深入的分析.

房地产、环境影响评价、生态影响、社会影响、景观影响

目前大部分房地产环境评价中重点关注房地产项目在施工期和运营期产生的废水、废气、噪声和固废的环境影响评价,对其他如光照影响、社会影响、生态、土地利用等影响重视程度不高.本文针对土地利用、社会影响、景观、光照影响和生态影响方面进行介绍.

一、房地产环评要求

2008 年10 月国家环保部颁布了《建设项目环境影响评价分类管理名录》中对房地产项目有了明确的规定:建筑面积小于20000 ㎡的项目需要填写登记表;建筑面积在20000~100000 ㎡之间需要编写环境影响评价报告表,建筑面积在100000 ㎡以上及别墅区的房地产建设项目必须编制环境影响评价报告书.房地产项目一般占地面大,涉及的方面比较广,需要重视房地产开发项目的环境影响评价工作.

二、环评关注重点

2.1 房地产土地使用的合法性

随着社会经济的发展、土地使用性质变更越来越频繁,一些原有工业建设用地由于污染等原因进行搬迁,原有用地作为城市居住用的进行房地产开发,如果对原工业用地不进行认真的调查、处置,则将存在着潜在的环境影响,可能会对将来入住居民产生不良影响.原国家环境保护总局2004 年6 月发文《关于切实做好企业搬迁过程中环境污染防治工作的通知》中规定:“所有产生危险废物的工业企业、实验室和生产经营危险废物的单位,在结束原有生产经营活动,改变原土地使用性质时,必须经具有省级以上质量认证资格的环境监测部门对原址土地进行监测分析,报送省级以上环境保护部门审查,并依据监测评价报告确定土壤功能修复实施方案.当地政府环境保护部门负责土壤功能修复工作的监督管理.”

因此房地产评价过程中对项目建设场地进行原有使用用途的调查是非常重要,通过进行现场调查可以及时发现有毒有害土地,并进行及时修复,避免房地产建成后对对入住居民造成不必要的损害.

2.2 社会影响评价

房地产项目建成后,大量居民先后入住,小区及周围地区餐饮业、娱乐业、超市、菜场等服务行业也逐渐发展起来,但往往在服务配套行业进驻后,尤其是餐饮和娱乐等会导致噪声扰民等纠纷事件.根据《江苏省环境噪声污染防治条例》规定:“在城市居住区、居住小区内新建按照规划设计要求配套的可能产生环境噪声污染的生活、消费、娱乐等公共服务设施,与相邻最近的居民住宅边界的直线距离不得小于三十米.”配套设施建设不到位,会影响小区居民生活便利程度,同时配套设施产生的噪声等影响又会影响居民生活,因此在评价过程需要充分考虑,提出可行的建议和预防、补偿措施,为项目提供合理设计和科学管理的依据.

房地产开发涉及到原有土地上居民搬迁问题,居民拆迁后采用什么样的安置方式,过渡期采用什么样的补偿措施等,这些都需要进行社会稳定风险评价.社会稳定风险评价应重点关注:“项目征地是否报批,征地补偿安置费用标准是否符合法律法规和政策规定,征地补偿安置、房屋拆迁安置补偿费用是否准备充足,过渡期生活费能否按期如数兑现,安置点能否满足群众生产、生活需要,建设期和建成后可能出现哪些较大的社会治安问题.” 根据社会稳定风险评价的结论,制定出相应解决方案和处理应急预案.

2.3 景观评价

景观是具有高度空间异质性的区域,由相互作用的斑块以一定的规律组成,景观空间结构是指景观中大小和形状不一的景观元素在空间上的分布关系,景观元素由3 种类型构成,即斑块、廊道和基质.其中基质对景观的动态起着主导作用.

项目建成后对区域产生的效应,首先通过人民的视觉反映,因此自身的建筑效果和周围环境的协调性不容忽视.设计单位需要参考其他小区的经验,充分考虑周围建筑的色调,使得设计能够使小区较好的融入周围环境中.

2.4 光照影响评价

目前一二线城市建设中,高层建筑越来越多,人们对住宅的要求也越来越高,高层建筑导致的一些列问题日益显现;如小区高层建筑建筑密度过大,日照时间不能满足居民需求.根据《住宅设计规范》规定:“每套住宅至少有一个居住空间能获得日照,当一套住宅中居住空间总数超过4 个时,其中宜有2个获得日照”.获得日照要求的居住空间,其日照标准应符合现行国家标准《城市居住区规划设计规范中关于住宅建筑日照标准的规定》.因此在房地产环评过程中要需进行日照分析,根据日照分析完善小区设计,避免因阳光权问题造成的法律将纠纷.

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2.5 生态环境影响分析

房地产建成后,地块内人口总量将急剧增加,区域环境的生态负荷也将随之而有所增加,对此应根据自然资源损失补偿和受损区域恢复原则,采取一定的生态恢复和补偿措施,增大单位面积的吸碳能力和放氧量,以削减生态影响,减少环境损失,如采取绿化补偿,绿化对改善区域环境具有极其重要的作用.根据江苏省标准局和建设委员会有关《江苏省城市居住区和单位绿化标准》(DB32/139-95)中要求新建居住区绿地率的有关规定,一般居住区绿地率应在30%以上.绿化补偿是削减生态影响程度的最有效手段之一.同时还应该根据地区特点,种植四季均有的花卉,提高小区的感官度和舒适度.

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三、结论

综上所述,房地产项目环境影响评价需要越来越全面的分析,使房地产环境影响评价工作能够真正为建设单位的决策提供合理科学的建议.

参考文献

[1]牟云霞,房地产项目存在的环境污染问题及防治对策措施的探讨[J]. 环境保护科学,2007.

[2]赵红波,贾生元,房地产开发建设项目环境影响分析[J] . 北方环境,2004,(5):7-10.

[3]刘永祺,赵雁冰,房地产开发建设项目环境影响评价的特点与方法探讨[J].四川环境,2002 年04 期.

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